自然資源部辦公廳關于進一步加強規劃土地政策支持老舊小區改造更新工作的通知

自然資辦發〔2024〕25號

各省、自治區、直轄市自然資源主管部門，國務院審批國土空間總體規劃城市（包括地區）自然資源主管部門，新疆生產建設兵團自然資源局：

《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》明確了全國城鎮老舊小區改造的行動方向。各地自然資源部門要立足職責，加強規劃土地政策支持，配合做好老舊小區改造工作，現就有關事項通知如下。

一、深化資源資產調查評估，為科學規劃奠定基礎。納入老舊小區改造拆除重建范圍的，應保證土地、房屋權利清晰、合法、無爭議，原則上已辦理不動產登記。要深化規劃單元及社區層面規劃實施評估體檢，充分了解改造更新需求和利益相關方意見。細化資源資產調查，基于產權關系，梳理挖掘可利用的存量空間資源資產，綜合分析、評估改造工作的可實施性。按照《社區生活圈規劃技術指南》（TD/T 1062-2021）規劃要求，明確老舊小區改造中應當補足的公共服務設施和基礎設施，作為科學編制改造方案的基礎。

二、加強規劃統籌，促進區域平衡、動態平衡。以市縣國土空間總體規劃為統領，按需加快編制城市更新相關詳細規劃，深化近期實施規劃和行動計劃，系統謀劃老舊小區改造項目空間布局，引導實現老舊小區及周邊地區城市服務功能的整體提升，激發城市和社區活力。將總體規劃相關要求傳導至詳細規劃，以單元詳細規劃為平臺，在單元中統籌空間功能和建筑量，實現總量控制、結構優化、區域平衡、動態平衡。以不突破市縣國土空間總體規劃明確的空間管控底線和落實強制性內容為前提，地方可明確建筑量跨單元統籌的規則，處理好局部利益與整體利益和長遠利益的關系，轉移建筑量所得收益應優先用于保障改造資金的平衡。按照《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》要求，核定優化容積率、執行差異化的規劃設計技術標準，應突出保障民生和激勵公益貢獻的政策導向。

三、強化政策支持，激發改造活力。在符合規劃、確保安全、保障公共利益、維護合法權益的前提下，鼓勵既有城市土地混合使用和存量建筑空間功能轉換，由地方自然資源部門制定相應的正負面清單管理辦法，積極盤活閑置國有資產用于社區公共服務。老舊小區及周邊邊角地、夾心地、插花地等零星用地，應優先用于增加公共空間、公共服務設施和基礎設施（包括設置電動自行車充電設施和停放場所），此類增強公共安全、公共利益的空間利用如涉及規劃調整，應簡化程序辦理。零星用地經屬地自然資源主管部門組織論證不具備單獨供地條件的，經有批準權的人民政府批準后，可按劃撥或者協議有償使用土地的有關規定，依法依規確定土地使用權人（商品住宅用地除外），核發國有建設用地劃撥書或簽訂國有建設用地有償使用合同。涉及新增建設用地的，應按規定先行辦理農用地轉用和土地征收手續。

四、優化審批流程，完善全周期監管機制。鼓勵各地按照依法、安全、便利的原則，針對老舊小區改造不同情形優化規劃許可辦理程序和分類管控規則，依托國土空間基礎信息平臺簡化工作程序，并納入國土空間規劃“一張圖”系統實施全生命周期監管。對于充電樁等按照設備管理的相關配套服務設施，以及老舊小區用地范圍內的管線等基礎設施更新改造，無需辦理規劃許可手續。涉及新增建設用地、改變土地用途和新增計容建筑面積等改變規劃條件的改造，應履行法定程序。不得以專項規劃、城市設計方案、更新改造實施方案、工程建設方案等替代法定規劃作為規劃許可依據實施改造，防范法律、安全和廉政風險。實施拆除重建的老舊小區在改造完成后，當事人應當憑借合法的規劃、土地供應和建設手續，以及地價款補繳單據和權利劃分協議等，及時辦理不動產登記，有效保護權益。

各地應積極引導鼓勵注冊城鄉規劃師等規劃專業人員進社區，為老舊小區改造提供專業指導和技術服務，促進共治共享。并按照文件要求結合實際細化工作舉措推進落實，重要事項及時報告我部。

自然資源部辦公廳

2024年5月24日